Dezer dagen valt de aanslag OZB (onroerende zaak belasting) oftewel WOZ-waarde op de mat. Soms is het schrikken in positieve zin (lekker laag/lekker hoog). Soms in negatieve zin (lekker laag/lekker hoog). Interpretatie: afhankelijk van de eigen insteek. De bureaus staan weer te springen om u te helpen een bezwaarschrift in te dienen. Maar wat is wijsheid: wel of niet bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?
Er zijn een paar omstandigheden die van belang zijn voor een goede beoordeling:
- De woningmarkt
- Het effect van bezwaar (en beroep)
- De regelingen
Ter verduidelijking: in de WOZ (Wet op de Onroerende Zaak Belasting) is vastgelegd hoe de gemeenten OZB mogen heffen en hoe de waarde van onroerende zaken moet worden vastgesteld.
Elke gemeente bepaalt voor de heffing jaarlijks een eigen percentage en laat periodiek de actuele waarde van onroerende zaken vaststellen. Die waarde heet de ‘waarde in het economisch verkeer’ en kan opgevat worden als een afgeleide van de prijs die wordt betaald voor vergelijkbare panden in vergelijkbare situaties. Er is onderscheid tussen woningen en bedrijfspanden. Voor deze laatste wordt weer onderscheid gemaakt tussen gebruikers en eigenaren. Woningeigenaren betalen alleen eigenaarsbelasting.
Woningmarkt
Wat de woningmarkt in ons gebied betreft: volgens makelaars trekt die weer lekker aan. En dat zal ook best. Maar dan moet je achter die bewering ook kijken naar twee zaken: aan wie worden woningen dan verkocht en waarom; en: tegen welke prijzen.
Boze tongen beweren dat er veel ‘kapers’ op de kust zijn. Mensen die een slaatje willen slaan uit de lage woningprijzen in dit gebied en die ook nog eens bereid zijn na hun investering te wachten op de ‘kans’ van de versterkingsoperatie. Dat zou deels waar kunnen zijn geldt dan wellicht ook voor de Stichting Woonbedrijf Aardbevingsgebied, waarmee sommige mensen uit hun verkoop- of woonellende worden geholpen.
Vast staat in ieder geval: de prijzen liggen hier ten gevolge van de gaswinning aanmerkelijk lager dan elders, ook al zullen ze weer wat zijn gestegen.
Bezwaar maken WOZ
Bezwaarschriften tegen de aanslag OZB moeten binnen zes weken na datering aanslag worden ingediend! In de meeste gevallen geldt echter: het indienen van een bezwaarschrift, levert uiteindelijk heel weinig op. Stel de WOZ-waarde wordt op 1 januari 2018 vastgesteld op 2 ton; dan bedroeg de ozb 2019 0,1856% = € 371,20. Wordt de waarde – om welke reden dan ook (nog niet verholpen schade, aangetoonde waardedaling) – verlaagd naar € 180.000,- (10%), dan bedraagt de ozb € 334,08. Een verschil van nog geen € 37,- op jaarbasis. Daarnaast werkt de WOZ meestal door in de afvalstoffen-/rioolheffing. Ook dat scheelt nog een paar euro.
In 2020 zullen die bedragen wellicht wat hoger liggen.
Bent u het met een aanslag/vastgestelde WOZ-waarde om goede redenen niet eens, dan kunt u twee dingen doen:
- naar het gemeentehuis gaan. Dan wordt u in de meeste gevallen keurig en deskundig geholpen, zelfs bij het indienen van een bezwaarschrift.
- een bureau in de arm nemen: dat neemt u dan alle zorgen uit handen.
Aan beide zijn doorgaans geen kosten verbonden.
Krijgt u gelijk, dan heeft u dat jaar in het bovenstaande voorbeeld € 37,- verdiend. Er zit één addertje onder het gras: als u ‘gratis’ een bureau inschakelt, en u krijgt gelijk, dan zal dat bureau alle kosten bij de gemeente declareren. De gemeente schiet er dus (veel) meer bij in dan die € 37,- die u terugkrijgt.
En dat geld zal ze dus toch weer ergens vandaan moeten halen. Hetzij dit jaar nog; hetzij volgend jaar.
Nu de regelingen.
Zoals gezegd: ook de waardedalingsregeling die minister Wiebes heeft aangekondigd voor alle gedupeerden, kan voor u een reden vormen om tegen de ozb-aanslag te protesteren (bezwaar maken tegen WOZ-waarde). Alleen: u weet nog niet waarop de berekening van de waardedaling gebaseerd gaat worden. Zoals het nu lijkt is dat de waarde per 1 januari 2019, dus de waarde die u deze maand op uw aanslagbiljet zult zien. En de uitkering zal dan – naar gelang waar u woont – waarschijnlijk worden vastgesteld op een percentage van tussen de 4 en de 13 % van die vastgestelde waarde. 13% van 2 ton (26.000) is minder dan 13 % van 2,2 ton (28.600)
In dat geval heeft u er belang bij de waarde zo hoog mogelijk te laten vaststellen. Ook dat kan via een bezwaarschrift. Bedenk wel wat het u gaat kosten om die procedure te voeren. In eerste instantie is dat gratis. Maar komt het aan op beroepsprocedures, dan kan het zaak zijn een taxateur en/of een deskundige in de arm te nemen. Bij grote verschillen kan een bezwaarschrift dus lonend zijn. Maar bij kleine percentages, kan de ‘netto-winst’ behoorlijk tegenvallen.
Bij de WAG (5000 deelnemers) ligt dat iets anders. Zouden in de zogenaamde WAG-procedure de percentages hoger uitvallen (er werd al eens 30% als maximum genoemd), dan worden de verschillen in uitkering aanmerkelijk groter bij een waarde die 10% hoger uitvalt: Immers: 30% van 2,2 ton (66.000) is aanmerkelijk meer dan 30 % van 2 ton (60.000).
Maar zelfs als 22% (ook genoemd) wordt aangehouden, is de uitkomst aanmerkelijk hoger. (44.000 versus 48.400).
Maar laat u niet al te zeer van de wijs brengen: de uitkomsten van regelingen en WAG staan nog geenszins vast. De rekenmodellen zijn alleen bedoeld als voorbeeld.