De WOZ-waarde van woningen in het gaswinningsgebied roept elk jaar weer vragen op. Moet die hoger? Of juist lager? Moet ik in zee gaan met bureaus die dat voor me regelen? Of kan ik het zelf? En wat gebeurt er als straks de WAG-procedure is afgerond? Of als ik in aanmerking kom voor uitkoop? En wat als mijn bezwaarschrift door de gemeente wordt afgewezen? Moet ik dan in beroep gaan? Allemaal vragen die onze leden bezighouden. Vragen die we tegenkomen tussen onze post en in de vragenbox.
We zetten de zaken op een rijtje. We doen dat mede aan de hand van de ervaringen die enkele leden al voor de rechtbank hadden bij een beroepsprocedure.
Eerst: wat is de WOZ-waarde? En wat is de relatie met de verkoopwaarde?
De WOZ-waarde is volgens de Wet op de Onroerend Zaakbelasting de “waarde van onroerend goed in het economisch verkeer,” zoals de gemeente die vaststelt om Onroerendzaakbelasting (OZB) te kunnen heffen. Op die vastgestelde WOZ-waarde wordt ook de heffing van Waterschapslasten gebaseerd. De vaststelling van de waarde vindt plaats door erkende (gecertificeerde) taxateurs die dat doen op basis van vergelijkingsmateriaal en ontwikkeling van prijzen op de woningmarkt.
Navraag bij makelaars leert dat – onder normale omstandigheden – de verkoopprijzen van woningen doorgaans tussen de 5 en 10 procent hoger liggen dan de vastgestelde WOZ-waarde. Afwijkingen hoger of lager zijn afhankelijk van verschillende omstandigheden.
In ons (gaswinnings)gebied is de markt – zeker in het hogere segment – behoorlijk verstoord. De vraag is zelfs of de waarde nog is vast te stellen. De rechtbank is daarover helder: de gemeente is volgens de WOZ verplicht een waarde vast te stellen. Dus, ook als er in het prijssegment van uw woning (al jaren) geen verkopen meer plaatsvinden, moet er een reële WOZ-waarde (boven de € 0,-) worden vastgesteld. Die waarde wordt dan vastgesteld aan de hand van vergelijkingsmateriaal elders. Eventueel vindt afwaardering plaats naar omstandigheden.
Bezwaar en beroep
Tegen een door de gemeente opgelegde aanslag kunt u binnen zes weken bezwaar aantekenen. Wordt uw bezwaar afgewezen, dan kunt u daartegen binnen zes weken in beroep gaan bij de bestuursrechter. Dat kost u eenmalig een griffierecht van € 45,-, een bedrag dat u terugkrijgt als u in het gelijk wordt gesteld. Soms wordt uw bezwaarschrift “niet ontvankelijk” verklaard. Dat kan zijn omdat het te laat is ingediend of omdat u op verkeerde gronden bezwaar aantekent.
Sommige gemeenten accepteren niet alleen bezwaarschriften tegen te hoog bevonden waardes, maar ook tegen te laag bevonden WOZ-waarde.
De vraag is: waarom zou u een hogere of lagere waarde vastgesteld willen zien?
Hoger?
De redenering achter een gewenste hogere WOZ-waarde is dat u als verkopende partij wellicht denkt dat potentiële kopers anders een te laag bod op uw woning zullen uitbrengen. In zo’n geval raden wij aan om echt eens met uw makelaar te bespreken of dit verstandig is. Wij denken namelijk van niet. Niet alleen snijdt u in eigen vlees als u meedoet met de WAG-procedure die is aangespannen tegen de NAM; u komt ook op de koffie als u bij verkoop een claim zou indienen bij de NAM om het verschil tussen de getaxeerde prijs van vóór 16 augustus 2012 en de uiteindelijke verkoopprijs te claimen.
Immers: betaalt de nieuwe eigenaar méér, dan valt minder te claimen bij de NAM.
Voor u misschien lood om oud ijzer. Voor de nieuwe eigenaar zeker niet. Die betaalt misschien veel meer dan nodig is als uw claim op de NAM hoger was geweest.
Bovendien verruimt een lagere waarde (bij een hogere claim) de mogelijkheden voor verkoop aanzienlijk.
Uiteraard zit er een risico aan, ook bij lagere WOZ-waarde. De claim is nog niet toegewezen en de NAM geeft vooraf geen garantie!
Verder krijgt de eigenaar die een hogere waarde wil laten vaststellen, volgende jaren te maken met de hogere tarieven die de gemeente moet vaststellen om de inkomsten op peil te houden.
Het (laten) vaststellen van een hogere waarde, heeft naar ons idee alleen zin als intussen een opwaardering van het pand heeft plaatsgevonden. Dat kan zijn door een ingrijpende verbouwing (herstel, versteviging, veiligheidsmaatregelen, aanbouw, aardbevingsbestendig maken, etc.) die u aan potentiële kopers wilt tonen door een hogere prijs te vragen.
Of juist lager?
Over vaststelling van een lagere WOZ-waarde heeft de Bestuursrechter al enkele uitspraken gedaan. In het algemeen genomen komen deze hierop neer:
- afwaardering van de WOZ-waarde met 10% (t.o.v. de aanslag 2013!) vanwege de gevolgen van de gaswinning;
- in een enkel geval stelt de rechter ook nog eens afwaardering vast van € 2500,- vanwege de sores die mensen hebben rond het opknappen, veiliger maken en versteviging van hun bezit;
- en daarnaast vermindering van de vastgestelde waarde met de kosten van herstel dat nog niet heeft plaatsgevonden. Soms moet van die kosten nog een inschatting worden gemaakt omdat onderzoek/taxatie nog niet heeft plaatsgevonden; soms is nog geen offerte uitgebracht.
Al met al kan die afwaardering van de WOZ-waarde flink in de virtuele(!) papieren lopen.
In een enkel geval zelf meer dan een ton.
De gevolgen van afwaardering
Afwaardering betekent dus dat voor uw woning een lagere WOZ-waarde wordt vastgesteld dan de gemeente oorspronkelijk heeft gedaan. Dat kan komen door een verkeerde inschatting van de kant van de taxateur. Maar dat kan ook komen omdat de gemeente niet alles weet over de specifieke situatie rond uw woning. Dat klink raar, maar wordt veroorzaakt door de gevolgen van de gaswinning. Immers: voor uw woningen kunnen al wel schadetaxaties zijn opgenomen, maar is wellicht de vergunningaanvraag of de offerte nog onderweg. De kosten van alles wat er nog aan uw woning moet gebeuren zijn dan nog niet vastgesteld. Bij de waardevaststelling heeft de gemeente daarmee dus ook nog geen rekening kunnen houden.
Een opnieuw vastgestelde WOZ-waarde, leidt tot onmiddellijke verlaging van uw aanslag. Maar, er zit een addertje onder het gras:
Bij toewijzing van bezwaren en beroepen krijgt de gemeente in jaar X dus minder inkomsten en ook nog eens de kosten van de beroepsprocedures te betalen (€ 45,-). Bij veel toegekende beroepen betekent dat een behoorlijke aanslag op de gemeentelijke portemonnee. Een jaar later zal de gemeente een inhaalslag (moeten) plegen en gewoon een hoger tarief vaststellen om de begroting weer op orde te krijgen.
U begrijpt dat de GBB daar moeite mee heeft. Maar daarover elders.
De kosten van bemiddeling
Sommige bureaus helpen u in WOZ-procedures gratis; sommige op basis van no cure, no pay. In ieder geval draait u bij verlies alsnog op voor de kosten van de procedure.
Bij (kosteloze) bemiddeling door een onafhankelijk bureau wordt dezelfde procedure gevolgd. Eerst binnen zes weken bezwaar aantekenen tegen de aanslag. Als dat wordt afgewezen, moet binnen zes weken beroep worden ingesteld bij de bestuursrechter.
Wordt het beroep toegekend, dan draait de gemeente niet alleen op voor de verlaagde inkomsten van de OZB, maar ook voor de kosten van de procedure en voor de kosten van de bemiddelaar. Ook die kosten zal ze in een volgend jaar weer op de belastingbetaler (moeten?) verhalen.
Aan het aantekenen van bezwaar tegen een aanslag zijn geen kosten verbonden. Als u beroep aantekent en het beroep verliest, moet u € 45,- griffierechten zelf betalen en bij sommige bemiddelaars ook nog eens de rekening voor hun kosten.
Bezwaar/Beroep
Wat levert het op?
Wie de andere stukjes over WOZ heeft gelezen is natuurlijk benieuwd naar de vraag: wat levert het op?
Laten we een voorbeeld noemen van een woning van 3 ton in de gemeente Loppersum. De meeste gemeenten zijn vergelijkbaar, maar hanteren niet allemaal dezelfde tarieven.
In Loppersum geldt voor 2016 een tarief voor woningen van 0,1828%. Voor andere onroerende zaken (bedrijfsgebouwen, kerken, boorinstallaties, elektriciteitshuisjes) gelden afwijkende tarieven.
Een afwaardering van € 10.000, – levert bij het tarief van Loppersum een aanslag op die ongeveer € 18, – lager is.
Bij bovengenoemd tarief betaalt een eigenaar van een op 3 ton gewaardeerde woning in Loppersum ruim € 548, -. Wordt de WOZ-waarde na bezwaar en/of beroep vastgesteld op
€ 290.000, – dan wordt de OZB verlaagd tot ongeveer € 530, – . Hanteert de rechter, zoals in sommige gevallen is voorgekomen, een afwaardering met 10%, dan betaalt de eigenaar van een woning van 3 ton (- 10% = 2,7 ton) dus ruim € 54, – minder en moet hij/zij nog ongeveer € 494, – betalen.
Krijgt u ongelijk van de bestuursrechter, dan bent u wel € 45, – aan griffierechten kwijt, exclusief het tarief dat u aan een mogelijke tussenpersoon kwijt bent.
Uw toekomst na beroep en bezwaar in een WOZ-procedure
Is uw bezwaar of beroep erkend, dan geldt de nieuwe WOZ-waarde dus als uitgangspunt voor de OZB in het lopende belastingjaar maar ook als uitgangspunt voor de vaststelling van de WOZ-waarde en de aanslag voor jaren! Die kan dan hoger of nog lager uitvallen, naar gelang de ontwikkelingen in dat jaar:
- u krijgt na de uitspraak op bezwaar of beroep vrij snel een nieuwe aanslag en het teveel betaalde bedrag wordt teruggestort op uw rekening. De gemeente is daarmee doorgaans heel snel, is onze ervaring;
- u krijgt ook het teveel betaalde aan waterschapsheffing vrij snel teruggestort; het duurt uiteraard iets langer tot het Waterschap is geïnformeerd en de uitspraak heeft verwerkt;
- voor de hoogte van de aanslagen reinigingsrechten en rioolheffing maakt de uitspraak op uw bezwaar of beroep geen verschil;
- tien tegen één dat u volgend jaar meer OZB gaat betalen, omdat het tarief omhoog gaat.
Maar er zit nog meer aan vast:
- het verschil tussen de WOZ-waarde per 1 januari 2012 (aanslag 2013) en de actuele WOZ-waarde (20..) is nu vastgesteld door de gemeente of de bestuursrechter;
- u heeft nu een handvat om een claim voor waardedaling bij de NAM neer te leggen, hetzij via de stichting WAG (na de te verwachten uitspraak in hoger beroep), hetzij in een zelfstandig te voeren proces, hetzij bij uitkoop;
- uiteraard worden bij vaststelling van eventuele claims tussentijdse prijsfluctuaties op de woningmarkt weer meegenomen;
- er gaan nog veel discussies worden gevoerd over het verschil tussen de verkoopwaarde vóór 16 augustus 2012 (de aardbeving) en de prijs die vastgesteld moet worden voor de WAG-claim of bij uitkoop door de NAM.
- in alle gevallen dient de NAM het verschil bij te passen!
WOZ: Wat vindt de GBB?
Ons uitgangspunt is duidelijk: niemand in dit gebied mag de dupe worden van de gaswinning! Dat betekent:
- De gaswinning moet omlaag of gestopt;
- Alle schade dient te worden hersteld;
- Alle inwoners moeten hier nog jaren veilig kunnen wonen;
- Alle eigenaren van onroerend goed dienen ruimhartig schadeloos te worden gesteld;
- De gemeente dient niet op te draaien voor de lagere inkomsten van de OZB;
- De belastingbetaler dient niet te worden geconfronteerd met hogere WOZ-tarieven, dus ook niet op te draaien voor de lagere inkomsten van de gemeente ten gevolge van de afwaardering van onroerend goed;
- De NAM dient op te draaien voor de lagere inkomsten van de OZB.
Dubbele aanslag? Onverantwoord!
In het kader van de herstel-, veiligheids- en verstevigingsoperatie moeten sommige huiseigenaren halverwege het jaar hun woning verlaten. Zij komen dan terecht in een wisselwoning. Heffing van de OZB in jaar X is gebaseerd op basis van de waarde
op 1 januari van het jaar X – 1 (dus WOZ aanslag 2016 = waarde 1 januari 2015).
De heffingen van riool- en reinigingsrechten zijn echter wel voor het jaar X opgelegd.
Het is onredelijk dat u die zou moeten betalen voor een pand waarin u niet meer woont en voor het pand waarin u tijdelijk woont. U draait dan immers op voor kosten die u buiten uw schuld moet maken! Maakt u tijdelijk gebruik van een huurwoning, dan wordt het soms nog ingewikkelder.
De GBB is van mening:
- u dient over een bepaald jaar slechts eenmaal reinigings- en rioolheffing te betalen (ook al moet het water van het perceel van u op te knappen of te vervangen woning nog steeds ook worden afgevoerd).
- u moet zich daar zelf niet druk om hoeven te maken; de gemeente moet dat administratief regelen!
- ook een verhuurder moet voorkomen dat u tweemaal voor de betaling van dergelijke rechten opdraait als u in de loop van een jaar (gedwongen) verhuist.
- claims voor inkomstenderving door gemeenten moeten ook in dit soort gevallen bij de veroorzaker (lees: NAM) worden neergelegd.
Auteur: M. Ettema
(op verzoek van het bestuur GBB)